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本站公告

中国旅游地产发展的六大趋势

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在贵阳旅游商业地产论坛上,清华大学客座教授、资深旅游地产、复合地产策划规划专家黄云峰,在谈到国内旅游地产的发展趋势认为,休闲地产除“休闲mall”模式外,基本为旅游休闲地产,旅游地产是休闲地产的核心组成部分。伴随着我国房地产业和旅游业的发展,旅游地产的开发模式也在逐步转变,其发展趋势主要表现在功能演变、空间规模、选址策略、资源整合、市场需求、智力驱动等六大方面。 趋势一:功能演变——从“概念需求”到“产品支撑” 从国内旅游行为的角度出发,其特征正在逐渐从单一性的观光旅游、到有目的的休闲旅游,再发展到度假休闲旅游。旅游行为的不断变化,使其旅游产品也在悄然发生改变。早期的产品多为满足旅游人口的概念需求,如旅游地产的鼻祖深圳华侨城,其单纯地通过主题公园驱动房地产,仅仅满足了概念上的旅游地产开发。而在旅游行为方式升级趋势下的项目开发,多注重创新产品的设计和多元产品的组合,在此发展模式下,产品成为旅游地产的重要支撑。如芙蓉古城通过建筑符号作为产品表现特征之一,以文化包装项目,将住宅产品和旅游产品有机地整合在一起。 趋势二:空间规模——由“小而精”到“大而全”的复合型区域开发 不同的资源,不同的土地属性,不同的开发商背景,都会影响项目的体量和规模。从国内目前的发展趋势来看,项目规模正从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征,也就是从“小而精”到“大而全”的发展方向转变。空间规模并不能单纯的以占地面积和建筑体量来衡量,更多的需要考量不同层次的产品特征和组合方式。就目前旅游地产的发展现状而言,占地面积正在逐渐扩大,一方面,不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行圈地,且土地越多越好;另一方面,在累积了多年开发经验的情况下,很多开发商都有着较强的开发自信,在不断扩大其开发项目体量的前提下,在产品组合方面,通过不断创新的产品形态,进行合理有效的整合,在“全”的基础上,不断地创新。在旅游地产大规模开发的发展趋势之下,也开始逐渐演化为大型区域的经济开发,由旅游地产主导的旅游产业和旅游相关产业,逐渐支撑起地区的人口、经济的发展,并通过复合型的旅游地产开发,不断提高土地价值,催热区域经济发展,再反作用于地区产业经济的进步,也就是大旅游地产的概念。在这样的发展趋势之下,空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将越加明显。 趋势三:选址策略——自然资源越稀缺越竞争,呈现“两极”开发战略布局 对于传统旅游地产开发而言,选址通常会在两类资源较好的地区,一类是自然资源较为丰富的地方,如山、湖、海、河周边,这些地区通常空气较好,环境优美,位于城市近郊,具备离城不离尘的特征;另一类是人文资源丰富的地区,如古城遗址、古村落等,此类地区通常人文底蕴浓厚,历史厚重,充满文化气息,在地方人群中引起强烈的内心共鸣,加之自然资源越来越稀缺,且人们对于人文历史的追求不断增强,因此,依托人文资源开发旅游地产成为一种新的发展趋势。另外,从城市经济发展的角度来考虑,在有限自然资源的经济欠发达地区发展旅游地产,对于经济不很发达的地区、相对贫困的地区,地方政府为了提升当地的经济发展和房地产开发商进行了有效的合作,带动区域的招商引资以提高经济实力;其次是在缺乏自然资源的经济发达城市发展旅游地产,地方政府可以由房地产开发商进行土地招标,以完善城市周边基础设施的建设,丰富商业配套。城市两极甚至多极开发的战略布局,将成为今后旅游地产选址的主要方向。 趋势四:资源整合——模式多样,强调在多元化联合中实现旅游资源再造 有效地整合区域各方资源,增强关联效应,开发形式多元化,从单纯的旅游资源依托型转变为共生型,强调各种资源的有效融合。旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动,它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响,均会受到社会舆论的关注;随着旅游地产进一步扩张,随着资源价值不断异化,导致我们随着资源本身的多样化,对旅游地产本身的内容和项目设计的进一步多样化,导致旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容,吸引潜在的市场和消费者。 趋势五:市场需求——投资者对品质越来越挑剔,主题特色和质量提高显得更加重要 旅游行为的发生载体是客户群体,旅游地产功能产品的升级是旅游行为不断转变的结果,多变的客户需求,引导着旅游地产产品的不断变化。对于旅游地产而言,其客源结构相对较为复杂,有第一居所需求,有第二居所需求,也有投资需求、养老需求等,且旅游地产的功能产品较为丰富,不同功能的产品所导入的客户层次也不尽相同,因此满足不同档次客户的不同需求,又是旅游地产不得不面临的重要挑战。面对这一挑战,旅游地产的发展商们正在逐渐地转变产品设计和功能布局,而左右这一变化的是对客户需求的不断深入研究。随着旅游地产开发的不断成熟,这一趋势将显得愈发明显。 趋势六:智力驱动——策划、规划、产品顾问的龙头作用日益凸显 面对专业化程度越来越高的房地产开发,仅靠开发企业和设计单位已经难以满足复杂的开发系统工程,加之旅游地产的规模庞大,系统繁杂,现有的脑库已经远不够用,因此,专业顾问公司的作用就显得非常明显,尤其是在设计方介入之前,顾问公司可以起到指导性的作用。由于顾问公司经验丰富,专业化程度高,在整体定位、市场调研、客户研究、产品建议等方面都能提出专业且合理化的建议,同时顾问公司在平衡如开发商和政府、开发商和设计院等各方关系上都能起到特殊的作用。因此,多脑驱动的头脑风暴将成为行业发展的主流趋势!